Як з нуля побудувати котеджне селище. Частина перша - земля

Вважається, що створення котеджних селищ (т. зв. ленд-девелопмент) — вкрай
витратна і ресурсномісткий заняття, що вимагає команду фахівців на фул-таймі, серйозних зв'язків і купу грошей — загалом, недоступне простим смертним. У цих статтях ми поділимося своїм досвідом і знаннями, і розповімо, як зробити селище «на коліні» — з мінімальними витратами, на парт-таймі, і зберігши при цьому психічне здоров'я.



Селище побудувати — це не ешака купити запустити стартап
Про психічне здоров'я я згадав не просто так. Якщо ви звикли до IT-бізнесу, в якому всім править здоровий глузд, завжди є вичерпна документація, і будь-яка проблема має передбачуване рішення пристрій справ у сфері ленд-девелопменту викличе у вас, м'яко кажучи, здивування. Тепер-то я прекрасно розумію, чому всі попередні спроби зробити населений пункт силами IT-спільноти були в кінцевому рахунку кинуті засновниками.

Перша стаття циклу буде присвячена другим по важливості ресурсу у справі ленд-девелопменту (після психічної стійкості) — безпосередньо землі. Стаття заснована на нашому власному досвіді при будівництві селища програмістів і досвід тих професіоналів, з якими ми в підсумку стали співпрацювати.

Отже, землю в РФ можна отримати одним з чотирьох основних способів.

1. Колгоспні паї
Як ви пам'ятаєте, в далекі дев'яності нам усім пощастило стати власниками ваучерів. Цей ваучер можна було вкласти в який-небудь спеціальний лохотрон, а потім обговорювати з друзями, чий лохотрон крутіше. Частина населення цієї радості позбавлена. Цих людей тоді називали «колгоспниками», і всі над ними сміялися. Замість великого красивого ваучера їм дали якісь «паї» — нікому не потрібні частки в безглуздому майні їх колгоспу.

Як ви розумієте, ситуація з тих пір дещо змінилася, і зараз вже колгоспникам можна посміятися над невдалими інвесторами лохотронів. Велика частина землі, придатна для забудови, є майном колгоспів. Як правило, один пай еквівалентний ділянки землі розміром від 2 до 20 гектар.

Здавалося б, щасливий колгоспник тепер може продати свій пай чергового який втік з міста дауншіфтеру і жити розкошуючи пару років, але не тут-то було. Справа в тому, що продати або подарувати пай НЕ члену колгоспного кооперативу колгоспник не може. Єдиний передбачений законом спосіб, яким колгоспник може передати свій пай — це померти, заповівши свій пай обраному людині. Як розумієте, не всі на це готові.

Тобто — крім жартів — статус колгоспника за задумом законотворців став чимось на зразок дворянського титулу. Він дає масу привілеїв — нормальну частку в ліквідному майно та можливість скуповувати такі частки у своїх колег-дворян. Передати його можна тільки по спадку — все як у дворян, ніякої торгівлі.

Є звичайно ще примарна можливість, що вас приймуть у члени колгоспного кооперативу за якийсь офіційний внесок у цей кооператив. Але на практиці, більшість колгоспів на сьогоднішній день є банкрутами. Звичайно ж у кожного такого колгоспу є спеціальний офіс у бізнес-центрі з командою антикризових управляючих, які ознайомлять вас з статутом, розкажуть, як оформити документи на вступ, зберуть позачергове засідання членів правління і урочисто приймуть спасителя-інвестора в свій кооператив.

Загалом, продати свій пай колгоспник не може. Йому доведеться спочатку виділити цей пай — тобто перетворити свою частку в загальній власності на конкретну земельну ділянку. Ця процедура вимагає участі сертифікованих кадастрових інженерів, вимагає мінімум 100 т. р. на витрати, займає від півроку до року, вимагає масу неочевидних маніпуляцій і постійного вивчення нових перешкод, які законотворці не втомлюються шліфувати.

Тому могутній підприємницький дух російського народу винайшов геніальне у своїй простоті схему, як все це перемогти:
  1. Колгоспник пише довіреність на ім'я покупця, якій довіряє йому виділити свій пай в конкретну земельну ділянку, і потім подарувати отриманий в результаті ділянку будь-якій іншій особі;
  2. Отримує відразу всі гроші на руки;
  3. Покупець починає своє ходіння по муках самостійно і, якщо титулований дворянин в останній момент не передумав і не відкликав довіреність, в кінці кінців стає володарем жаданого ділянки.
Важливий момент — якщо хтось піде цим шляхом, у довіреності важливо прописати саме право на дарування — а не на продаж. Справа в тому, що продаж ділянки землі сільгосппризначення зазвичай вимагає спеціального погодження у відповідному департаменті регіону — в той час як дарування такого погодження не потребує.
2. Прилюдні торги
Власне кажучи, саме з цього шляху ми спробували піти в самому початку. У теорії цей шлях виглядає приблизно так:

  1. Доглядаєте на публічній кадастровій карті ділянку, не є «паевкой» і не перебуває на кадастровому обліку. Ще важливо, щоб ділянка не ставився до земель держлісфонду — якщо, звичайно, у вас немає в запасі декількох зайвих років і запасний нервової системи;
  2. Йдете до адміністрації сільського поселення, до якого дана ділянка належить, і просіть їх випустити розпорядження на межування. Оскільки це їх ні до чого не зобов'язує, перешкод зазвичай не виникає;
  3. Вирушаєте у будь-яку межевую контору, платите їм гроші зі своєї кишені, вони ставлять ділянку на кадастровий облік — тепер ділянка офіційно існує — але як і раніше належить вказаному сільського поселення;
  4. Просіть адміністрацію призначити прилюдні торги. Вони призначають початкову ціну та за місяць до торгів друкують оголошення в місцевій газеті;
  5. Виграєте публічні торги і отримуєте свій ділянку.
Як я казав, на початку ми спробували піти саме цим шляхом. Голову одного з районів області зацікавив наш проект і він обіцяв повне сприяння з проходженням цієї складної процедури. Ми підібрали ділянку, зареєстрували компанію і подали заявку. Нам пообіцяли випустити розпорядження на межування через тиждень. На жаль, цей тиждень тривала близько 4 місяців, і до моменту отримання жаданого розпорядження ми вже з незвички втомилися чекати і купили ділянку в іншому місці.
Звичайно, в цій процедурі теж все проходить, м'яко кажучи, не зовсім гладко. Її головна проблема — негарантований результат, т. к. в «боротьбу» за ділянку, на який ви вже витратили час і енергію, може долучитися кожен охочий.

Законодавчо ця процедура влаштована настільки блискуче, що фактично привела до утворення нової незвичайної професії. Загалом, деякі кмітливі особи реєструють заявки на такі торги виключно з метою перешкодити головному интересанту. У разі, якщо вони виграють торги, але не можуть за ділянка в результаті заплатити — вони ризикують лише сумою початкового внеску, яка, як правило, невелика. А головний інтересант ризикує втратити місяць-два часу, тому що швидше повторні торги не призначать. У підсумку з подібними діячами йому доводиться домовлятися «у коридорі», віддаючи їм готівку за зняття заявок з торгів.

3. Виканючити
Як би дивно це не звучало, землю у держави можна випросити. Регламент процедури може відрізнятися в залежності від регіону, але суть приблизно така — ви вибираєте яку-небудь село і пишете заяву до адміністрації сільського поселення з проханням надати ділянку для ПМЖ.

Якщо ви поки щасливим володарем ІЖС ділянки не є, вам ніби зобов'язані таку ділянку надати. Природно, при наявності в генплані даного поселення вільних ділянок в житловій зоні. Тут теж все не так гладко — процедура триває місяці, а на рішення, де саме буде ваш ділянку, формально ви ніяк не впливаєте.

Максимальний розмір такої ділянки, звичайно, буде обмежений регламентом регіону, але це не біда. Хлопці, які займаються цією схемою, як правило, просто відразу ж продають сформований ділянку або просто перекидають на іншого власника, і повторюють процедуру заново.

4. Купити
Самі розумієте, всі ці процедури віднімуть багато часу. Вам доведеться вивчити масу юридичних тонкощів, придбати навички переговорів з колгоспним дворянством і витратити багато нервів — тому що гладко такі речі не проходять. Тому відповідний вам ділянку найпростіше, звичайно, купити.

Недолуге законодавство, що складається з безглуздих процедур, регламентів та обмежень, зробило вкрай скрутним безпосередню передачу землі простим смертним, породивши в результаті цілу професію людей, які «займаються землею». Ці хлопці, комбінуючи всі перераховані вище способи і запускаючи кілька процесів одночасно, намагаються сформувати найбільш привабливі ділянки та продати їх кінцевому споживачеві.

Загалом, ми порахували цей шлях оптимальним для селища програмістів. Все це коштує не таких вже великих (за айтишным мірками) грошей, і колосально економить час. Коли чекати результатів від спроби зробити проект спільно з владою набридло, ми просто стали переглядати відповідні варіанти на Авіто. Виявилося, що земельники-професіонали (а не ті, хто оформив звалився у спадок пай), просять за свої продукти цілком адекватні гроші. Знайти підходящий варіант — це питання кількох тижнів.

P. S.
У наступній статті циклу ми розповімо про межування — юридичну процедуру поділу великої ділянки на багато маленьких, а також про переведення земель з однієї категорії в іншу. До речі, в селищі програмістів ми почали будувати будинки для перших замовників. Про планування, архітектурі і технології розповімо в одній з наступних статей.

За нашими новинами та ходом будівництва можна стежити в нашому twitter і инстаграме.

Джерело: Хабрахабр

0 коментарів

Тільки зареєстровані та авторизовані користувачі можуть залишати коментарі.